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“住改非”房屋的征收补偿标准
来源:杭州律师 作者:admin 更新时间:2018-7-14 14:27:34 点击数:


裁判要旨国务院办公厅国办发《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定:“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定,产权证记载为住宅用房,实际用于经营的,从房屋的性质上仍属于住宅,一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准,进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的,应根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况,按照征收补偿方案规定,给予适当的营业性损失经济补偿。



中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书


(2016)最高法行申292号


案件基本情况

再审申请人(一审原告、二审上诉人)崔德荣,个体工商户。

委托代理人臧桂芝,个体工商户。

委托代理人顾冬庆,北京京平律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)梅河口市人民政府。住所地:梅河口市人民大街2008号。

法定代表人张恒,市长。

委托代理人王海彬,该市房屋征收经办中心工作人员。

委托代理人张玉龙,吉林荣华律师事务所律师。

再审申请人崔德荣诉被申请人梅河口市人民政府(以下简称梅河口市政府)房屋征收补偿决定一案,不服吉林省高级人民法院于2015年12月28日作出的(2015)吉行终字第11号行政判决,向本院申请再审。本院于2016年2月26日立案受理,依法组成合议庭进行审查,并于2016年4月6日下午在本院第二巡回法庭第三法庭组织各方当事人进行询问。再审申请人崔德荣的委托代理人臧桂芝、顾冬庆,被申请人梅河口市政府的委托代理人王海彬、张玉龙到庭参加询问活动。案件现已审查终结。

2013年2月26日,梅河口市发展和改革局向梅河口市建设局下发梅发改字[2013]21号《关于下达梅河口市2013年保障性安居和旧城区改造工程房屋征收计划的通知》,其中保障性安居工程(棚户区改造)项目表包括爱民佳苑东侧棚户区。梅河口市发展和改革局、梅河口市建设局、梅河口市国土资源局经审核认为,项目用地符合梅河口市国民经济和社会发展规划、城市总体规划及土地利用总体规划。2013年7月,梅河口市政府组织相关部门对《梅河口市爱民中东侧棚户区地块(二期)房屋征收补偿方案》进行论证,并发布公告,征求公众意见,同时发布选择评估机构的公告。征求意见公告期满后,梅河口市政府根据征求意见情况,修改征收补偿方案并予以公告。2013年9月27日,梅河口市政府作出梅政房征[2013]7号《关于对爱民路东侧棚户区地块(二)房屋征收的决定》,并予以公告。多数被征收人选择梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司(以下简称诚信评估公司)为评估机构。崔德荣30平方米有照住宅房屋在征收范围内。2013年10月31日,诚信评估公司对崔德荣有照房地产、装修及附属价值作出梅诚房评报征字第(2013-5-10-B-50)号《房地产估价报告》。崔德荣收到估价报告后,申请复核评估。2013年11月27日诚信评估公司作出答复,维持原评估结果。崔德荣收到答复后,未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。2013年11月4日,梅河口宏朋资产评估事务所受梅河口市房屋征收经办中心委托,对崔德荣的机器设备(毛衣编织机8台、精纺机1台、缝合机3台)的搬迁费(包括拆卸费、装卸费、短途运输费及再安装调试费)及拆迁费进行了评估,评估价值为4600元。在规定的签约期限内,房屋征收部门与崔德荣经多次协商,双方未能达成补偿协议。2013年12月23日,梅河口市政府作出梅政房征补(2013)129号《关于对崔德荣房屋征收补偿的决定》(以下简称129号《征收补偿决定》),主要内容为:崔德荣的30平方米有照住宅房屋采取原区域产权调换方式安置,调换面积为64.6平方米多层住宅房屋,需交房屋差价款45080元;附属设施补偿及其他补助费按估价报告结果执行,合计补偿23393元。崔德荣不服129号《征收补偿决定》,向吉林省人民政府提出行政复议申请。吉林省人民政府于2014年4月14日作出吉政复决地字[2014]13号行政复议决定,维持了梅河口市政府作出的征收补偿决定。崔德荣仍不服提起本案诉讼,请求撤销129号《征收补偿决定》,并对因房屋征收造成的停产停业损失和从业人员的工资予以合理补偿。

另查明,诚信评估公司在2002年以前是梅河口市住房保障和房产管理局的一个部门,2002年改制后独立。在该公司注册的评估师保留了原单位事业编制。2015年6月23日,吉林省住建厅作出《关于责令诚信评估公司限期改正有关问题的通知》。该公司于2015年7月解体。

一审法院认为

通化市中级人民法院(2014)通中行初字第17号行政判决认为,梅河口市政府作出的梅政房征[2013]7号《关于对爱民路东侧棚户区地块(二)房屋征收的决定》符合法律规定。崔德荣主张诚信评估公司与梅河口市房产局有利害关系,但未能出示充分证据予以证明。诚信评估公司系独立法人且具有相应的房地产价格评估资质,并经合法程序选定为该征收地块的房地产价格评估机构。评估报告的作出亦符合法定规程。崔德荣虽然申请复估,但在收到复核答复后,并未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定,应视为对该报告的认可。梅河口市政府依据该评估报告和该地块征收补偿方案规定的标准作出129号《征收补偿决定》,并无不当。崔德荣主张经营损失补偿不合理以及应给付从业人员工资损失,亦未能提供充分证据证明该主张。梅河口市政府以该地块征收补偿方案设定的标准予以补偿,并不违反法律的规定。依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条的规定,经该院审判委员会讨论决定,判决驳回崔德荣的诉讼请求。崔德荣不服上诉。

二审法院认为

吉林省高级人民法院(2015)吉行终字第11号行政判决认为,诚信评估公司作为被征收地块房地产评估机构是由被征收人通过多数决定方式选定的。崔德荣对评估结果有异议,申请复核评估,诚信房地产评估公司作出书面答复,评估程序符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条的规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《征收评估办法》)第九条第三款“对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准……”之规定,崔德荣被征收的30平方米房屋,房屋所有权证记载的用途为住宅,虽然实际用于经营,但在性质认定上仍应为住宅,故梅河口市政府对崔德荣30平方米房屋按住宅房屋予以产权调换安置并无不当。且梅河口市政府在作出129号《征收补偿决定》时已考虑其房屋实际用途,按补偿方案规定的标准,对崔德荣停产停业损失进行了补偿,故崔德荣要求对其30平方米住宅房屋按经营性房屋予以补偿的主张不成立。按照补偿方案规定,被征收人不能提供所得税完税凭证或养老保险缴纳证明的,停产停业损失补偿按照被征收房屋的评估价值比例给予补偿。崔德荣经营毛衣编织加工部,主张有7名工人,但不能提供所得税完税凭证或养老保险缴纳证明,梅河口市政府按被征收房屋价值84600元的10%给予崔德荣一次性补偿8460元,符合相关法律及政策规定。二审庭审中,崔德荣提出要求对营业损失进行评估后补偿、从业人员按每人1220元补偿24个月,该项请求没有事实及法律依据。《征收评估办法》第十四条第二款规定:“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”梅河口宏朋资产评估事务所受梅河口市房屋征收经办中心委托,对崔德荣的机器设备(毛衣编织机8台、精纺机1台、缝合机3台)的搬迁费(包括拆卸费、装卸费、短途运输费及再安装调试费)进行评估,评估价值为4600元。梅河口市政府按评估结果补偿其机械设备搬、拆迁费4600元,符合法律及政策规定,并无不当。崔德荣提出要求梅河口市政府补偿机器设备调试费10万元,但未提供相关证据予以证明,对该项请求不予支持。综上,梅河口市政府作出的129号《征收补偿决定》认定事实清楚,决定内容适当,崔德荣要求撤销该补偿决定的理由不充分,不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定,判决驳回上诉,维持原判。

再审理由

崔德荣申请再审称:1、对评估结果提出异议。认为梅河口市政府作出征收补偿决定委托的评估机构不具有合法资质,评估程序违法,评估机构与梅河口市政府有利害关系,评估结果不客观。2、对其30平方米的住宅房屋的补偿标准提出异议。主张应当按照经营性房屋予以补偿。请求撤销一、二审判决,发回重审。

被申请人答辩

梅河口市政府答辩称:1、诚信评估公司作出评估行为时,是经依法批准成立的,评估人员也是合法注册的,评估报告合法有效。2、2013年梅河口市进行大面积房屋征收工作,为了加快棚改进程,经审查符合条件的评估公司可以先行对拟征收的房屋进行现场踏查等相关工作,先行调查不违法。3、房屋登记册等是对被征收人资产进行摸底登记,作为补偿的基本参考资料,最终按照实际情况予以补偿,被征收人在登记册上签字,不存在造假问题。4、崔德荣的房屋登记为住宅,按照住宅房屋进行补偿并给予营业损失补偿符合法律规定。请求驳回崔德荣的再审申请。

本院认为

本院经审查认为,崔德荣对其申请再审的主张,均未举证证明。一、二审判决驳回其诉讼请求,并无不当。崔德荣申请再审的理由不能成立。

一、关于评估报告的合法性问题

《房地产估价机构管理办法》第三条规定:“本办法所称房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。”《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二条规定:“本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试取得房地产估价师《执业资格证书》,并注册登记后从事房地产估价活动的人员。”诚信评估公司系经依法批准成立的具有房地产评估资质的评估机构,评估人员也依法取得了估价师执业资格。虽然该公司接受委托作出本案评估报告时,评估人员因企业改制保留了事业单位编制,不符合有关房地产估价机构行政管理相关要求,相关行政管理部门依法对其进行查处,但是,并没有法律、行政法规规定,此种情况下评估机构的设立以及其作出的评估结论应属无效。诚信评估公司系独立核算企业,崔德荣主张该公司的评估人员与梅河口市政府以及项目开发企业存在利害关系,评估结论不具有合法性,但其对此未能举证证明。

《征收评估办法》第四条规定:“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”梅河口市政府根据多数被征收人的意见,选定诚信评估公司作为本案征收补偿行为的评估单位,选定评估机构的主要程序合法。《征收评估办法》第二十条规定:“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。”《征收条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”诚信评估公司依照法定程序作出评估结论,崔德荣主张该评估报告对其被征收财产的价值认定不合理,虽申请复估但在收到符合答复后并未向房地产评估专家委员会申请鉴定,应视为对该报告的认可。在一、二审及本院审查期间,崔德荣亦未举证证明,诚信评估公司对其被征收财产的评估价格,明显低于当地类似房地产的市场价格。综上,尽管诚信评估公司自身存在不符合行业行政管理相关规定的问题,但不足以否认评估结论的合法性。崔德荣主张评估不合法申请再审,本院不予支持。

二、关于住宅兼营业用房的补偿问题

《征收评估办法》第九条第三款规定,对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准。国务院办公厅国办发[2003]42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定:“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”依照以上规定,产权证记载为住宅用房,尽管被征收人实际用于经营,但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。42号通知同时授权地方人民政府对此类房屋的补偿标准作出具体规定。梅河口市政府制定的本案征收补偿方案规定,不临主要街路自行改变用途的住宅房屋,工商税务手续齐全,实际用于经营的,按照住宅标准予以补偿安置;选择货币补偿,营业损失按照被征收房屋价值的10%予以一次性补偿。征收补偿方案的上述规定,与法律、行政法规不相冲突,应当认定为合法有效。崔德荣的30平方米有照房屋登记为住宅,实际用于经营,129号《征收补偿决定》按照住宅予以评估补偿,并给予住宅总价值10%的营业损失补偿,符合征收补偿方案的规定。崔德荣主张应当按照经营性用房的标准予以补偿,没有事实和法律依据,本院不予支持。

综上,梅河口市政府作出的被诉征收补偿行为,认定事实基本清楚,主要程序合法,崔德荣的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条(三)、(四)项规定的情形。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十四条的规定,裁定如下:


驳回崔德荣的再审申请。

审判长  郭修江

审判员  高 珂

审判员  苏 戈

二〇一六年四月二十七日

书记员  战 成

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